FMシステムの構築準備

堤研究室では
新しいFMシステムを現在構築しています。
数年前に試験的に公開した
簡易的なFMシステムを下記サイトに掲載しています。

[仮運用]建物劣化マップ
https://www.google.com/maps/d/viewer?mid=1iTPoHp0TbN6lcHdmgNPHRB0YyT8&hl=ja&gl=jp&ie=UTF8&oe=UTF8&msa=0&ll=36.36364200195783%2C139.08166800000004&z=19

[仮運用]建築劣化状況情報
http://tsutsumilab.blogspot.jp/

戦後直後の平均寿命

前回は1980年以降の木造専用住宅の平均寿命について考察を行ったが、「区間残存率推計法」では過去にさかのぼるほど平均寿命を算出することが困難になる。そこで今回は別の方法で1951年以降の平均寿命の推移を分析する(文献1、2)。

平均寿命の算出には「区間残存率推計法」と同様に固定資産家屋台帳の資料を用いるが、各年の建設棟数と残存棟数から残存率を求め、残存率が50%となる期間を平均寿命とした※1。この手法は「区間残存率推計法」と平均寿命の算出方法が異なるため単純に比較はできないが、予測ではなく実数による平均寿命を算出していることから、より現実に近い平均寿命だと考えてよいだろう。しかし残存率を求めるには建設後ある一定期間(基本的に平均寿命以上)のデータが必要となるため、残念ながら近年の平均寿命を求めることができない。

さて大阪3地域における木造専用住宅の平均寿命を1951年から1975年まで算出した結果を見ていく。

中央区の平均寿命は1951年には27.9年、1956年には52.6年、1961年には65.6年、1966年には48.4年、1971年には49.6年、1975年は38.4年という結果であった。建設年によって平均寿命の変動が大きいが、全体的には平均寿命は少しずつ伸びる傾向が見られる。

また東淀川区の平均寿命は1951年には30.7年、1956年には60.2年、1961年には57.3年、1966年には51.2年、1971年には50.1年、1975年は50.0年という結果であった。中央区と同様に建設年によって平均寿命の変動が大きいが、全体的には平均寿命は少しずつ伸びる傾向が見られる。

一方枚方市の平均寿命は1952年には53.4年、1956年には47.7年、1961年には46.7年、1966年には47.7年、1971年には41.5年、1975年は52.5年という結果であった。中央区や東淀川区よりも建設年によって平均寿命の変動が小さく、平均寿命も他の地域と異なりいったん短くなった後伸びる傾向が見られる。

以上の結果を見ると、3地域とも「区間残存率推計法」で求めた平均寿命よりも建設年による変動が大きいこと、平均寿命は1951年以降から40年以上であること※2、地域によって平均寿命の変動の傾向は異なるものの基本的には伸びる傾向を示していることが判明した。なお平均寿命に地域差が見られる理由は、中央区や東淀川区に比べて枚方市は1970年以前の住宅が少ないことが影響していると考えられる。

これまで「区間残存率推計法」によって1971年以降は直線的に平均寿命は延びているため、恐らく第2次世界大戦以降の平均寿命は1960~1970年頃がもっとも短い時期であり、その後確実に伸びていると考えられる※3。このように日本の住宅の平均寿命が延びている理由についての詳細な分析はこれからであるが、設備や断熱そして建材の開発など全体的に住宅の「質」が向上していることが影響を与えていると考えられる。また住宅の延べ床面積の増加傾向も平均寿命の延びに影響を与えていると考えられるが、その影響については次回以降に考察したい。

※1 残存率については、「区間残存率推計法」と同様に4種類の分布式に当てはめて求めている
※2 「区間残存率推計法」では1971年以前の平均寿命を算出しても精度が低いため算出していないが、平均寿20年以下と求められる可能性が高い。この平均寿命の差については今後の研究で明らかにしていきたい
※3 1950年直後も平均寿命は低い傾向が見られるが、データは精度が低いことが考えられる

<参考文献>
1.「大阪における建築物の寿命に関する研究 その1、1951年以降における木造専用住宅の寿命の推移」山田直樹・五百川瑞穂・眞野慎吾・堤洋樹、日本建築学会九州支部研究報告書(計画系)、PP.153-156、2008.3
2.「大阪府における木造専用住宅の寿命の推移 : 1950年から1970年までの木造専用住宅を対象として」堤洋樹・小松幸夫、日本建築学会九州支部研究報告書(計画系)、PP.89-92、2004.3

平均寿命の推移

前回の住宅の平均寿命に引き続き、今回は大阪における木造専用住宅の平均寿命を算出し、その推移について分析を行った研究結果(文献1)を基に考察していきたい。

この研究では大阪府内の3地域を対象に、1951年以降に建設された全木造専用住宅(木造の戸建住宅)に関する情報(建設時期・取り壊し時期など)を固定資産家屋除却台帳などを用いて把握し、「区間残存率推計法」を適用して平均寿命を算出している。また1980年から2000年までの平均寿命の推移を把握することで、日本の住宅における平均寿命の動向を把握することが可能になった。

研究対象となった大阪府内3地域であるが、固定資産家屋台帳の保管状況と立地条件を考慮し、夜間人口が少ない大阪市中央区(以下中央区)、住宅と工場が近接している大阪市東淀川区(以下東淀川区)、大阪のベットタウンである枚方市の3 地域とした。なお3地域別に固定資産家屋台帳と住宅着工統計の乖離について分析を行ったところ1990年以前の着工数は信頼性が低いことが考えられるため、建築物の建設棟数及び除却棟数が把握できる資料として現在最も信頼性が高いのは固定資産家屋台帳に記載されたデータであると考えられる。

なお中央区の平均寿命の推移を見ると、1980年には28.6年、1985年には33.4年、1990年には38.0年、1995年には42.7年、2000年には47.2年と、20年の間に20年程度延びている。同様に東淀川区の平均寿命の推移を見ると、1980年には31.2年であるが、1985年には40.1年、1990年には41.9年、1995年には48.1年、1999年には53.1年と、19年間で22年程度延びている。また枚方市の平均寿命の推移を見ると、1980年には32.4年であるが、1985年には36.7年、1990年には38.2年、1995年には43.6年、1999年には48.9年と、20 年間で17年程度延びている。

以上の結果から、地域による違いが少し見られるものの3地域とも1980年前半には30年程度であった平均寿命が2000年には50年弱と着実に延びている。また平均寿命はほぼ直線的に延びていること、立地条件が大きく異なる3地域の木造専用住宅が調査対象であるにもかかわらず平均寿命の違いはそれほど見られないことから、大阪府全体の木造専用住宅の平均寿命も2000年には50年弱、2009年現在では50~55年程度であると推測される。

この結果は2005年の全国の専用住宅の平均寿命(文献2)と比べてもそれほど差がないと考えられる※1。つまり現在の日本の戸建住宅における平均寿命の実態は50年程度であり、一般的に住宅の平均寿命だと考えられている30年程度を大幅に超えている状況である。また平均寿命は1980年以降着実に延びていることからも、何かと話題になる住宅の「質」は近年確実に向上していると考えられる。

では住宅全体の平均寿命は何年程度であると考えたら良いだろうか。もちろん戸建住宅の平均寿命を住宅全体の平均寿命にそのまま当てはめることはできない。しかし2005年の結果を見ても専用住宅と共同住宅の平均寿命※2にはあまり差が見られないことなどを考慮すると、戸建住宅の平均寿命はほぼ住宅全体の平均寿命と見なしてよいと考えられる。つまり木造専用住宅の平均寿命の推移はほぼ住宅全体の平均寿命の推移だと見なすことができるだろう。

これらの研究成果が示す重要な点は、感覚的ではなく統計的に住宅の平均寿命を把握することが可能になったことだけではなく、これまでの「住宅の寿命は短い」という間違った認識を改めるきっかけになることである。住宅の平均寿命が50年程度であることを知れば、建設後20年や30年程度で住宅の寿命が来るとは思わないし、建替えが必要と思わなくなるだろう。今後は建設後50年が経過した住宅でもようやく平均的な寿命程度になったに過ぎない。住宅の平均寿命の実態とその推移を見れば、今後は如何に建物の維持管理を行うのかが重要な課題になることが明らかである。

※1 大阪府の結果が示されていないが、最も低い平均寿命が札幌の44.61年、最も高い平均寿命が78.14年、多くが50年頃に集中している。
※2 前回述べたように共同住宅の平均寿命は戸建住宅に比べて精度が低い

<参考文献>
1.「1980年以降における木造専用住宅の寿命の推移」堤洋樹・小松幸夫/日本建築学会計画系論文集/第580号/pp.169-174/2004
2.「1997年と2005年における家屋の寿命推計」小松幸夫/日本建築学会計画系論文集/632号/pp.2197-2205/2008

最近の住宅の平均寿命

今回は固定資産台帳の調査結果を用いた最新の研究結果(文献1)を基に、日本の住宅に関する近年の平均寿命とその傾向について考察していきたい。

この研究では総務省の協力により全国の県庁所在地を中心とした都市を対象に固定資産家屋台帳の調査を行った結果、2005年における全国の専用住宅(戸建住宅)の平均寿命は観測値で58.45年、回帰式で53.89年と算出されている。なお木造専用住宅は54.00年(回帰式、以下同様)、RC造専用住宅は56.76年、鉄骨造専用住宅は51.85年と構造種別にかかわらず平均寿命は50年以上と算出されている。

また共同住宅の平均寿命を見ると、木造共同住宅は43.74年、RC造共同住宅は45.17年、鉄骨造共同住宅は49.94年となっている。この結果だけ見ると専用住宅よりも共同住宅の平均寿命は短いが、対象建物となった共同住宅の70%程度は一般的なマンションではなく民間賃貸住宅や社宅だと考えられることから、マンションの大多数を占めるRC造共同住宅の平均寿命はもう少し長い可能性が高い。なおマンションについては複数の所有者の意見が一致しないと取り壊しや建て替えが行われない※1ため、仮に大地震などによる構造的な被害が出てもなかなか建て替えが進まない。そのためマンションの平均寿命は専用住宅などに比べて長くなる可能性が高いが、マンションの取り壊しは最近ようやく始まった状況なのでデータが少なく、詳細な分析はこれからであろう。

また2005年と1997年の平均寿命を比較すると専用住宅で20%、木造専用住宅で19%、RC造専用住宅は10%、鉄骨造専用住宅は44%程度の延びが確認されている。この結果では構造種別によって延びの傾向がかなり違う結果となっているが、分析対象の条件をそろえるために東京・大阪・名古屋などの大都市が含まれていないことが大きく影響していると考えられる※2。地域差による平均寿命の延びの差を除いても1997年と2005年の調査結果を見る限り、1997年よりも2005年の方が平均寿命が延びていることは間違いないと考えられる。

以上の研究成果の踏まえた要点は3つある。1つ目は共同住宅の平均寿命は未だ把握しきれていないこと、2つ目は住宅の平均寿命は近年50年程度であること、そして3つ目は平均寿命は延びていること、である。

すでに社会問題にもなっている共同住宅の取り壊しと建て替えの実態であるが、今後1960年代以降急激に建てられたマンションそして公団住宅をどう取り扱うかが緊急の課題となる。しかも前述したように共同住宅に住む大多数が建て替えを望んでいてもなかなか実行できない状況であることから、社会的耐用年数と寿命の乖離があると考えられる。この乖離は建物が廃墟となっている期間が長い状況を示すため、今後ストックの長寿命化と有効活用を目指すためには社会的耐用年数を延ばすこととともに、寿命との乖離を少なくすることが重要である。

共同住宅に比べて専用住宅は個人の自由になるので社会的耐用年数と寿命の乖離は少ないと考えられる。なぜなら専用住宅は居住者の住宅に対する意識や行動が共同住宅より増改築や建て替えなどによって具体的に表現されるため、耐用年数の問題点や改善点もより的確に把握できるはずである。そこで住宅の寿命の実態を的確に把握するためには、まずは専用住宅の平均寿命を知ることが不可欠であろう。そこで今後は専用住宅、その中でも日本の代表的な専用住宅である木造専用住宅を中心に寿命を考察していきたい。なお住宅の寿命が50年程度であること、平均寿命が延びていることについても木造専用住宅を例として詳しく分析したい。

※1 基本的には取り壊しには全員の同意、建て替えには4/5以上の合意が必要
※2 大都市では小規模な鉄骨造建物が頻繁に取り壊されている可能性が高いと考察されている

<参考文献>
1.「1997年と2005年における家屋の寿命推計」小松幸夫/日本建築学会計画系論文集/632号/pp.2197-2205/2008

平均寿命の算出方法

建物の寿命を算出するために不可欠なデータは固定資産課税台帳を用いることで解消されたので、ここでは具体的に平均寿命を算出する方法について明らかにしたい。

人間における平均寿命の算出には国勢調査の人口動態統計を基に算出された生命表(厚生労働省発表)により求められる。しかし建物における平均寿命の算出を人間同様に固定資産課税台帳を基に生命表を適用するには問題がある※1ため、1980年代に加藤・小松らにより信頼性工学を適用した算出手法の検討が行われた。その手法と検討の経緯については加藤・小松らの論文を経年で追いかけるとよく分かるが、現在では建物の平均寿命をカプラン・マイアー法を適用して算出する「区間残存率推計法」が確立している(文献1)。

信頼性工学では時間と故障発生の関係を解析・推計する方法が研究されている。元々1940年代に米国のレーダーシステムの開発の際にシステムの故障が多発したため、科学的な管理の手法が求められたことから信頼性工学が始まったと言われている。その後信頼性に対する認識と関心は次第に高まり、1960年代にはワイブル分布や指数分布などに関する統計的な研究が進んだ。同じ頃に自動車のリコール問題が社会問題になったこともあり、欠陥の未然防止を目的とする信頼性工学は広く注目を浴びた。1970年頃になると宇宙産業・自動車産業・電子産業などで信頼性工学が適用され、品質管理の必須技術となる。以下に信頼性工学を適用した「区間残存率推計法」による平均寿命の算出方法を説明していく。

ある対象が故障するまでの期間(完全データ)をその寿命だとすれば、その対象が壊れるまで見届けて初めて寿命が判明する。対象が複数であれば、一斉に故障するわけではないので全ての対象が故障した時点で初めてそれぞれの寿命が判明するが、完全データを用いると対象集団の故障率は(1)式で表すことができる。また対象集団が故障しない割合を残存率とすれば、対象集団の残存率は故障率を使って(2)式で表わされる。

(1) ある時点の故障率=ある時点までの故障数/全対象数

(2) ある時点の残存率=1-ある時点の故障率

なお一般的には対象集団の半数が故障するまでの期間を平均寿命とするので、平均寿命は(3)式で表わされる。平均寿命を算出し対象の違いによる比較を行えば、その対象の寿命の長さを検討することが可能になる。なお故障するまでの期間にある程度の「ばらつき」があるはずだが、これまでの研究によって同様の対象であればその「ばらつき」はワイブル分布や指数分布にほぼ当てはまることが明らかにされている。

(3) 平均寿命=(残存率=0.5)になる時点までの期間※2

しかし建物など壊されるまでの期間が長いものは、対象集団が全て壊されるまで観測することは基本的に無理である。そのため対象集団には壊される前に観測期間が過ぎてしまうもの(打切りデータ)が発生してしまうため、先ほどの方法では平均寿命を求めることができない。このように完全データと打切りデータが入り交じっているランダム打切りデータの場合、信頼性工学ではカプラン・マイアー法により残存率を求める※3。そこでカプラン・マイアー法を適用した平均寿命の算出の大まかな流れは以下の手順となる。

手順1 調査期間内の対象集団の全データを収集する。
手順2 全データを短いものから長いものへ順に並べ替える。
手順3 残存率と期間の関係から残存率曲線を求める。
手順4 残存率=0.5となる期間を求め、平均寿命とする。

以上の手順で平均寿命を算出することで、観測期間が短く打切りデータがある程度存在しても建物の平均寿命を推測することが可能となる。なおこの手法で求められた建物の平均寿命は人間の平均寿命と同じ意味を持ち、調査時点で建設される建物の平均余命だと考えて良い。固定資産課税台帳のデータに信頼性工学を適用した平均寿命の算出方法が確立したことで、人間同様に建物の平均寿命とその実態がようやく明らかになったのである。

※1 例えば建物の建設や除却は景気や政策などによる変動が大きいことなど。
※2 必ずしも残存率=0.5である必要はない。
※3 一般的にカプラン・マイアー法は市場品質調査の途中で行方不明などにより追跡不可能になった場合に用いられる。

<参考文献>
1.「建物寿命の年齢別データによる推計に関する基礎的考察」小松幸夫/日本建築学会計画系論文集/439号/pp.91-99/1992
2.「改訂版 信頼性工学入門」真壁肇編/日本規格協会/2007
3.「建築寿命の推定」小松幸夫/建築雑誌/Vol.117/pp.28-29/2002

固定資産課税台帳の活用と問題

建物の建設時期や除却時期を正確に把握でき、かつ一般的に公開された統計調査は日本に存在しない現状を前回述べたが、一般に公開されていない統計資料であれば存在する。今回は固定資産課税台帳の活用方法と問題点について明らかにしたい。

固定資産課税台帳とは地方税法第380条第1項の規定により、市町村が固定資産の状況及び固定資産税の課税標準である固定資産の評価を行うために市町村が管理・保管している台帳であり、土地課税台帳・土地補充課税台帳・家屋課税台帳・家屋補充課税台帳・償却資産課税台帳の5つの台帳の総称である。このうち登記簿に登記されている家屋(建物)について登記事項※1が記載されている家屋課税台帳には、建物の寿命を算出するために不可欠な建設時期・除却時期が記載されている。

そこで固定資産課税台帳を用いた建物の平均寿命の算出には、建設時期を家屋課税台帳を取りまとめて公表されている「家屋建築年年次別棟数調」を、除却時期を家屋課税台帳のなかでも除却建物を対象とした「家屋除却台帳」から必要な箇所を抜き出す調査結果を用いる。これらのデータは建設時期及び除却時期を知る上で現在最も信頼性の高い資料だと考えられる。

では建築動態統計調査と固定資産課税台帳に関する調査の決定的な違いはどこにあるだろうか。建築動態統計調査は建設工事・除却工事を行う前に提出する届出調査であることは前回述べたが、固定資産課税台帳は固定資産税を算出する重要な資料であるため、役所の担当者が毎年現場で直接確認して記載するのが前提である。特に除却については建築動態統計調査では把握しきれていない可能性が高いが、固定資産台帳で把握していない場合建物が存在していないのに固定資産税が課税されることになるため大きな問題になる。つまり固定資産課税台帳は直接「お金」に結びつくため、課税者側の行政も非課税者側の所有者もデータの管理が不可欠であり、その結果信頼性の高いデータになる。

しかし固定資産課税台帳のデータにも問題はある。もちろん個人を特定できる可能性が高いデータなので一般的には公開されない※2ことも問題であるが、一番の問題は固定資産課税台帳のデータ自体ではなく、その保管体制にある。固定資産課税台帳などの資料は5年間の保管義務があるため過去5年間のデータについては調査が可能であるが、それ以前の資料はほぼ全ての市町村で廃棄されているため手に入らない。現状を把握することはできても、これまでの経緯を把握することはできない状況である。幸い大阪では家屋除却台帳が保管されていた※3ため、経年変化についても分析を行うことが可能であった(文献1)。

なお2000年以降固定資産課税台帳のデジタル化が進み、これまでのように役所は紙の台帳にして保管する必要はなくなったため、保管場所などの問題はほとんど無くなっている。しかしデータの保管期間は従来通り5年間であり、5年経過するとデータを破棄する方向は変わっていない。ちなみに大阪では紙の台帳はそのまま保存されるがデジタルデータは5年で破棄される可能性が高く、行政の資料に対する保存体制には違和感を覚える。

建物の寿命を算出する資料は恐らく固定資産課税台帳しかない状況なのに、そのデータは今後も次々と失われていく可能性が高い。しかも固定資産課税台帳は固定資産税の算出以外にも日本の社会資産である建物の実態を把握できる貴重な資料である。これらの資料が5年で破棄される理由は保管スペースの問題だけではなく、これまで分析などに活用されていないからであろう。しかし建物の平均寿命の推移を把握するには各年の積み重ねが不可欠であり、少なくともデジタルデータは全て保管する体制が必要である。そして既に提案したように例えば建築動態統計調査と統合できれば、データの有効活用だけでなく費用や保存スペースなどの問題も削減できるだろう。

※1 所有権の登記名義人の住所・氏名・名称、家屋の基準年度の価格、比準価格など
※2 データの一部は家屋建築年年次別棟数調や市政概要などで公開されている。また固定資産課税台帳の縦覧制度もあるが、全家屋を閲覧できるわけではない。
※3 関西地方には諸事情により、固定資産課税台帳が現在の形で整備された1951年以降の各種台帳が保管されている地域がある。

<参考文献>
1.「1980年以降における木造専用住宅の寿命の推移」堤洋樹・小松幸夫/日本建築学会計画系論文集/580号/pp.169-174/2004

統計資料の不足

建物の実態に関する統計資料は寿命を把握するためにも不可欠だが、すでに指摘したように日本ではあまり整備されていない状況である。今回は統計資料の実態について明らかにしたい。

建物の寿命を算出するためには、建物がいつ建てられ(建設時期)、そしていつ壊されたか(除却時期)を把握する必要がある。建物の建設時期および除却時期が把握できる統計資料としては、一般的には国土交通省(総合政策局情報管理部建設統計室)が管理している建築動態統計調査が用いられる。建築動態統計調査には大きく分けると全国における建築物の着工状況※1を建築主・構造・用途等に分類して把握する建築着工統計調査と、全国の建築物のうち老朽・増改築等により除却される建築物の状況※2を用途・構造等に分類して把握する建築物滅失統計調査がある。なお建築着工統計調査には住宅に特化した住宅着工統計と、工事実施額と工事費予定額との乖離を明らかにする工事補正調査、建築物滅失統計調査には火災・風水災・震災等により失われた建築物の状況を把握する建築物災害統計が含まれる。しかしこれらの調査にはいくつか問題がある。

例えば着工統計は建物を建設する前に役所に提出する建築工事届による調査であるため、実際に建設された建物ではない。建築工事届を出さなければ建物を建設できないため本来は着工棟数と建設棟数は同じはずだが、実際は建築工事届を提出していない建物や建設されない建物などがあるため着工統計では全ての建物を把握できていない。大阪での調査結果によると、1990年以前には着工棟数と実際の建設棟数に誤差があると考えられる(文献2)ことからも、着工統計では特に古い時代に建設した建物の実態を把握しきれていない可能性が高い。ただし全国で着工される全建物の調査結果を一般に公開されている資料は他にないため、建物の実態を把握するためには不可欠な統計資料である。

しかし着工統計よりも問題があるのは滅失統計である。滅失統計も着工統計と同様に建築物の除却工事施工者が建築物を除却しようとする際に役所に提出する建築物除却届を基にした調査であるため、実際に滅失した建物ではない。しかも滅失統計が着工統計より問題なのは、建築工事届に比べてほとんど拘束力がないため建築物除却届を出さずに建物を取り壊している建物が多いことである。そのため滅失統計では実際に除却された全建物を把握することはできない。つまり建物の滅失の実態を把握できる一般的な統計資料は基本的にない状況である。

このように建築動態統計調査では、建設時期や除却時期について実態を詳細に把握するには不十分であり、そのままでは寿命を算出する資料として使えない。しかし建築動態統計調査以外に全国的な統計調査がないため、資料としての不備を承知の上で寿命の計算に用いるか、何らかの補正を行って寿命の計算に用いることになる。どちらにしても算出結果の精度は低くなってしまう※3。

建物は社会を構成する重要な資産であり、その建設時期や除却時期という基本的な情報が把握できない現状は問題である。そこで現状の統計資料不足を打開する2つの制度改革を提案したい。1つは工事着工届ではなく工事完了届けによる建築着工統計調査と、着工統計と連動した建築物所却届制度に改めて建築物滅失統計調査を行うことである。もう1つは総務省が管轄している固定資産台帳と連動した制度に改め建設・滅失調査を行うことである。どちらも簡単には実現できない案であるが、今後のストック社会に向けた具体的な対策として、ぜひ関連省庁には検討していただきたい。

※1 建築物の数・床面積の合計・工事費予定額
※2 建築物の数・戸数・床面積の合計・建築物の評価額
※3 この状況は既存住宅の流通量についても同様で、直接実数が把握できる統計資料が存在しない。「既存住宅の流通」(2月24日エントリー)参照のこと。

<参考文献>
1.「建築動態統計調査」国交省HP http://www.mlit.go.jp/toukeijouhou/chojou/gaiyou/gai_kent.htm
2.「1980年以降における木造専用住宅の寿命の推移」堤洋樹・小松幸夫/日本建築学会計画系論文集/580号/pp.169-174/2004

建物の寿命の研究

建物、特に住宅の寿命の研究は戦後直後の住宅難を背景として1950年頃から活発に行われ、今日の研究の基礎となっている。その後長い間まとまった研究は見られなかったが、1980 年代に入ると小松らにより各種の建物について平均寿命の算定が行われることになる。今回は建物の寿命に関する研究の中から主要な研究について、その概要を明らかにしたい※1。

「木造住宅の耐用年限」
第二2次世界大戦直後から、建設省(現国土交通省)建築研究所・第一研究部長の新海を中心に木造住宅のフィールドワークを積極的に行うなど、耐用年数に関わる実態調査を行っている。新海らによって1940年代後半から行われた調査研究は、いわゆる保存活動ではなく耐用年数を念頭に置いた研究の先駆けであったと考えられる。これらの調査に関わった研究者によって1950年頃には建物の寿命に関する分析や算出手法がいくつか発表されている。

「家屋耐用年限」
1948年に東京大学第2工学部(当時)の伊藤は年齢別解除率(家屋年齢に対応した滅失率)」および「年齢別建築率(家屋年齢に応じた家屋の新築率)」という概念を導入して年齢別残存率を求める算出手法を発表した。家屋耐用年数を算出するため一種の定常状態にあるような家屋群を想定し、「家屋総数ならびに年齢別建築率、年齢別解除率が長期に至って一定である家屋群」を「定常家屋群」、「常に一定の増加率(又は減少率)で増加しつつある家屋群」を「安定家屋群」と2つに分類して「家屋函数」を求めている。

その後仮定した2つの家屋群は「共に現実にはほとんど存在することがないような、家屋群である」として、「どんな増加率の変化があってもかまわないのですが、他の係数についていくつかの条件がある」第3の家屋群「一般家屋群」の残存率を求める手法を提案している。1950年には奈良市の民家調査の結果を基に、家屋年齢別の累加度数図から耐用命数を30年、60年、100年、150年と算出されている。さらに全戸数の50%にあたる累加中央値(25年)の2倍にあたる50年を建築相対年数と呼び、当時の新築される速度に対して現在の総戸数を維持するために必要な耐用命数としている。1953年にはこれらの研究成果をまとめた「家屋耐用年限理論」を発表している。

「平均余命としての家屋耐用年限」
1953年には建築研究所の谷によって耐用年限値を求める手法が発表される。「家屋群の維持が定常状態にあるときは年令分布曲線の反曲点が耐用年数年限値のモードに当たるのでここから耐用年限を推定しえるのであるが、実際には家屋の状況が構造・環境・維持その他の条件が複雑多様であるために年令分布曲線において明らかな反曲点をつかむことがむつかしい場合が多い」として、平均余命数の概念を導入するとしている。また、この理論では人口変動が家屋の年齢分布に与える影響を重視し、家屋とみなすために人口比率による補正によって定常状態にある家屋の年齢分布を得ることができるとしている。

結果として、20歳の住宅は33.7年(耐用年限53.7年)、40歳では38.2年(耐用年限78.2年)となっている。また、各都市の平均余命数の経年変化の違いから4つに分類しているが、特に「始めはやや低下するか水平に推移して後年に上昇するもの」が最も多い型であるとしている。また、「統計上の偏歪や各種の誤差をかなり含んでいるのでそのまま使用することは危険」であるとしているが、「特に長命家屋について余命数の推量から評価作業を容易」にする方法であるとしている。

「固定資産台帳による平均寿命」
実は現在でも一般的な統計資料では、建物の寿命を算出するために必要なデータが揃わない※2。特に滅失された(取り壊された)建物に関しては信頼できる統計資料が存在しないのが現状である。そこで建物の寿命の算出に固定資産税の課税に使用する固定資産台帳を用いた研究が行われている。

1950年代には新海らにより除却建物(滅失により固定資産台帳から除かれた建物)の平均年齢を住宅の寿命として算出している。この方法は建物の最大年齢を超える年数にわたる資料が存在し、かつ年間の新築棟数が定常的でほぼ一定だと見なせる場合には有効な方法である。しかし、わが国は第2次世界大戦時に多くの建物が損壊されているため戦前の建物が少なく、景気や政策によって建物の新築棟数が大きく変化していることから、除却建物の平均寿命が現状の平均寿命よりも短い結果となると予想される※3。

その後耐用年数の算出方法について特に目立った研究はなかったが、1980年代に入ると東京大学内田研究室の加藤・小松らによって固定資産台帳を活用した研究が再び行われる。人間の平均余命の計算方法や信頼性工学の方法から勘案して、固定資産家屋台帳と同除却台帳から得られる建物の年齢別データに基づいてその残存率曲線を導き平均寿命を算出する手法を提案し、実態調査に基づく分析結果を報告している。これらの手法では現存している住宅を考慮に入れた平均寿命が推計できるため、今日の建物の寿命を考察するには最も適した手法であると考えられる。

なお小松はその後も平均寿命の算出方法を見直し、残存率曲線を理論曲線へ当てはめる手法を確立している(文献3)。今後は小松による建物の平均寿命の算出手法を用いて、住宅の寿命の実態について考察していきたい。

※1 今回の内容は文献1の第1章「序論」の内容を基に書き直したものである。なお、「寿命」「耐用年数」「耐用年限」などの用語については各研究の用法に従う。
※2 詳細については次回以降に述べる予定である。
※3 結果的にサイクル年数と同じ傾向の結果となる。

<参考文献>
1.「戸建住宅の寿命と建て替え要因に関する研究」堤洋樹/早稲田大学博士論文/2003
2.「社会資産としての建築の建物のあり方を考える」1992年度日本建築学会建築経済部門研究協議会資料/日本建築学会/1992
3.「建築寿命の年齢別データによる推計に関する基礎的考察」小松幸夫/日本建築学会計画系論文報告集第439号/pp.91-99/1992

建物のLCM

建物を購入する際には建設費などの初期投資額と建物の良し悪しの関係で決定することが多いと思われるが、建物の長期使用を前提にすれば初期投資額(イニシャルコスト)よりも運用・管理の費用(ランニングコスト)がかかる可能性が高い。そこで今回は建物の生涯(ライフサイクル)から長寿命化の意味を考えていきたい。

建物の建設時には、多くの資材・エネルギーそして時間が投入される。建物が完成すると直ぐに販売が行われ、購入者はその建物のイニシャルコストを苦労して集め所有する。しかしイニシャルコストはよく氷山の一角に例えられるように建物にかかる費用の一部でしかない。建物の建設から解体までを建物のライフサイクルと見なせば建設活動は出産活動であり、まだ生まれたばかりの新築建物には様々な運命が待ち受けている。

そのため一旦建物を所有してしまうと、今度はイニシャルコストよりも継続的なランニングコストが問題になる。どんなにすばらしい建物でも、ランニングコストが高いとその建物を長期間維持するのは次第に困難になる。また年数が経つにつれて設備効率の低下などが進行するため建物のランニングコストは次第に高くなる傾向がある。なおBELCA※1の試算によると、延床面積5700㎡の事務所ビルのLCC40年では建設費が占める割合は24.4%だがLCC100年だと13.6%に減少する。一方修繕費・更新費・保全費・運用費を合わせた金額は54.7%から68.2%に増加する(文献2)。

実際に建物を長期間使用していると、建物のライフサイクル全体に投入される資源量(LCR)・エネルギー量(LCE)や費用(LCC)が想定される使用年数の間に膨大な量になってしまうこと、また建物の物理的・社会的な劣化により増大していくこと、などの問題を抱えることになる。また環境の観点から建物のライフサイクル全体で発生するCO2(LCCO2)の増加は地球の温暖化を促進させる可能性が問題視されている。

ランニングコストが負担になるにつれて、古い建物を使い続けるよりも建て直しが方が費用的にも満足度が高く地球環境にも負荷を与えないと考えがちである。確かに近年の建築関連技術の進歩は目覚しいため一般的には新しい建物ほど見た目も性能も良く、しかも省エネルギー・省資源化が進んでいる。近年では環境への負荷を低減する設計・技術が浸透したこともあり、特に空調や照明にかかるランニングコストは一昔前に比べて格段に削減されている。しかし本当に建て替えという選択は費用的にも環境的にも良いのだろうか。

そこで建物のライフサイクル全体で環境に与える負荷評価するライフサイクルアセスメント(LCA)※2、そしてLCR・LCE・LCCなどを管理するライフサイクルマネジメント(LCM)という概念が注目される。建物のライフサイクル全体の収支で環境負荷や資源・エネルギー・費用を管理することで、実態に合った評価が可能となる。

同じ用途や使用期間で見れば、LCAやLCMは古い建物より新しい建物の方が評価が高いかもしれないが、建物を建て替えて新しい建物にした方が同じ期間使い続けるよりLCAやLCMの評価は高くなるだろうか。実は建物によってLCR・LCE・LCCなどが異なるためLCAやLCMは個々の条件に合わせて評価する必要があり、一概にどちらが良いとは言えない。しかし基本的には使い続けた方が建て替えるよりもLCAやLCMの評価は高くなると考えられる。例えばLCCの観点から見ると、使い続けることによるランニングコストの上昇を考慮しても、新しく建て替えることによる解体費や建設費はランニングコストの減少だけでは賄いきれない場合が多い。少なくとも一般的な建物では30年程度で建て替えを行うと、建て替えを行わない場合に比べてLCCは割高になる。もちろんLCR・LCE・LCCO2も同様の傾向を示すため、LCAやLCMの評価は低い結果になるだろう。

建物のスクラップ&ビルドはLCAやLCMから見ても今後減らす必要があるのは明らかである。そのため既存の建物を建て替えを検討する際には、どれだけ環境に配慮した建物を計画していても、資源やエネルギーを浪費し、必要以上の費用がかかり、そしてCO2排出量は増える可能性が高いことを十分理解する必要がある。今後は建て替えではなく積極的な大規模改修や用途変更などで要求性能を確保する努力がこれまで以上に求められるだろう。

※1 社団法人建築・設備維持保全推進協会
※2 LCAでは実施目的と範囲を明確にした後、インベントリー(物質収支)分析によるインパクト(影響)評価を行うことになる。

<参考文献>
1.「時間・建築・環境」ライフサイクルマネジメント基本問題特別研究委員会報告書/日本建築学会/1998
2.「建築のライフサイクルと維持保全」BELCA/2007

建物の持続可能性

建物の寿命や長寿命化に関しては様々な視点から考察することができるが、ここでは建物と持続可能性の関係について考えていきたい※1。まずは長寿命化に向けた設計について、これまでの歴史を振り返る。

建物の耐久性や耐用性への関心は今に始まったものではなく、建築材料の耐久性に関する研究は1870年頃から行われていた。当時は建物の寿命は建物を構成する建築材料の耐久性により決定するという考え方が中心であり、基本的に建物は半永久的に使用できると考えられていた。そのため設計時点で建物の長寿命化を検討したとしても、材料の吟味程度であったと考えられる。もちろん建築材料の腐朽や腐食など劣化を抑制する手法については今日でも様々な研究が行われている。

しかし1960年代になると第2次世界大戦直後に大量に建設された劣悪な住宅の自然崩壊が起こるため建物の耐久性が大きな社会問題となる。さらに建築材料だけではなく建物の使用可能年数に対する関心が高まり、例えば1961年には建築学会から「建物の耐久設計Ⅰ、Ⅱ」が刊行されている。また既に述べたように同時期には建築雑誌で「耐用年限特集」が組まれ、建物の寿命は「物質的命数」ばかりでなく「社会的命数」によって決定する「耐用性」という概念と、社会的要素や経済的要素を踏まえた建物の寿命が論議されるようになった。しかし高度経済成長の真っ只中だったこともあり、一般的な建物では30年から40年程度の耐用年数が適切であるという見解が中心であった※2。なおこの頃からオープンシステム・モジュール論・部位(BE) 論といった設計・生産・性能面から建物生産の改善に取り組む手法が活発に研究されている。

1980年代になると高度経済成長時に建設された劣悪な建物の耐久性が社会的な問題となる。この時期には住宅によるオープンシステムの実現を目指した建設省(現国土交通省)による「センチュリーハウジングシステム(CHS)」を始め、建築研究所の小林らによる「つくば方式」や京都大学の巽らによる「2段階供給方式」など設計や法制度を考慮した長寿命住宅を目指した開発研究が進んだ。しかし好景気に支えられた建築業界は新しい建物の建設に手一杯で建物の長寿命化まで意識が回らない状態であった。

その後の建築界はバブル景気とその後の景気低迷を経験することになる。建築学会でもこれらの深刻な情勢を受け1998年には「建物の耐久計画に関する考え方」を刊行するなど、ようやく建物の耐用年数という時間軸を設定して設計を行う手法が広く一般にも認識される。例えば住宅建設についてはオープンシステムやCHSの考え方を基に建物の躯体と居室部分に分割し、躯体そのものの耐久性を高め長寿命化を目指すサポート(スケルトン)インフィル住宅、いわゆるSI住宅が注目を浴びるようになる。現在では耐震改修や設備改修を始め、リノベーション(用途変更)に伴う全面改修、躯体を補強しつつ全く新しい建物に改修する「リファイン建築(建築家・青木茂が提唱)」など、これまで利用者の要求に対応できずに取り壊されていた建物を再活用する大規模改修の手法が確立されつつある。

一方資源やエネルギーの観点からも建物の長寿命化への対応が迫られている。地球環境の観点から建物の長寿命化に向けた取り組みは、1990年代に入り持続可能性(サステナビリティ)という概念が広く認識された頃からだと考えられる。

持続可能性という概念は、環境問題が世界共通の課題として認識され始めた1970年代に広がり始めた。特に1972年のローマクラブによる「成長の限界」の中で、人口増加や環境汚染などの現在の傾向が続けば100年以内に地球上の成長は限界に達すると警鐘を鳴らしたことで、地球環境に対する関心が世界的に高まることになる。その後1980 年代に入ると熱帯雨林の減少・オゾン層破壊・地球の温暖化などの報告が次々と行われ、国際社会において地球環境の危機的な状況が認識されるようになった。しかし全世界的な環境問題は因果関係が不明確でその加害者を特定できなかったことなどから、1980年代後半まで具体的な対策は取られなかったこともあり、一般に広まることはなかった。

しかし1987年の国連においてバートランド委員会の報告書「われら共有の未来」の中で「持続可能な開発」とは「来るべき世代が我々と同様の水準の生活を享受するために十分だけの資源を残すこと」と明記したことで、「持続可能性(サステナビリティ)」という概念が広く知られることになる。この持続可能性という概念は建築界でも認識されることになり、「サステナブル・コンストラクション」「サステナブル・ビルディング」といった取り組みが欧米諸国を中心に盛んに行われることになる。そして1990 年代に入ると日本でも環境分野を中心にさまざまな取り組みが活発に行われるようになり、「サステナブル」という言葉も広く普及することになる。

実は「持続可能性」という概念には、その対象となる範囲が広いこともあり明確な定義はない。そのため建築では「環境共生」や「省エネルギー化」と同義で使われている場合もあり、人によって定義が異なることが多い。このような状況を受けて建築学会では「サステナブル・ビルディングとは、地域レベルおよび地球レベルでの生態系の収容力を維持しうる範囲内で①建築のライフサイクルを通じての省エネルギー、省資源、リサイクル、有害物質排出抑制を図り、②その地域の気候、伝統、文化および周辺環境と調和しつつ、③将来にわたって人間の生活の質を適度に維持あるいは向上させていくことができる建物」と定義している。

そして地球環境への負荷を削減するため、建物のライフサイクル(建設から取り壊しまで)における地球環境に与える負荷を評価するLCA(ライフサイクルアセスメント)の視点から、建築設備の性能向上に加え屋上緑化・高気密工断熱・空調や照明の制御などによる省エネルギー・省資源を目指した様々な研究が行われている。当然これらの研究成果は建物の設計・施工・維持などの手法に強い影響を与え、同時に環境負荷削減のため法整備が急激に進めれた。現在では建物の持続可能性を考慮せずに設計・建設することは許されない状況となっている。

※1 今回の内容は文献1の第1章「序論」の内容を基に書き直したものである
※2 「建物の寿命に対する認識」(2月15日エントリー)参照のこと

<参考文献>
1.「戸建住宅の寿命と建て替え要因に関する研究」堤洋樹/早稲田大学博士論文/2003
2.「サステナブル・ビルディングに関する国内外の動向調査と提言」日本建築学会地球環境委員会サステナブル・ビルディング小委員会/2001